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Author:admin / Posted in:2016年04月04日 / Category:全部文章 / Views:140

上海嘉亭荟:20152018年,短短3年内的业态业种与品牌档次调整值得思考-陈倍麟商业地产研究室豆客网

引言
上海嘉亭荟城市生活广场是崇邦集团的第三个街区式商业(社区商业),定位“家庭式的综合购物中心”,借势地铁11号线形成“双首层”效应,源源不断地导入大量客群,我们从2015年至今持续追踪,发现其在短短3年左右时间内,业态业种和品牌档次都有了新调整,这些调整变化值得思考。
上海嘉亭荟城市生活广场
是崇邦集团第三个街区式商业
地处区级商圈—昆山花桥商圈
正位于上海国际汽车城的核心地段内
周边产业/商务办公聚集
地铁11号线直达,形成“双首层效应”
不仅服务片区内消费者,也能辐射其他区消费者
从2015年至2018年,短短3年左右时间
项目在业态业种及品牌档次方面就有了较大调整
这些调整变化又说明了什么商业发展趋势?
本周我们将为大家介绍
上海嘉亭荟的业态新布局及品牌调整对比分析!
项目业态布局

01 |整体业态分析
上海嘉亭荟属于区级商业
整体来看,以零售购物和餐饮业态为主
零售在数量和面积上各占比67%、55%
餐饮在数量和面积上各占比22%、20%
娱乐商铺数量最少,但总面积大于餐饮
服务配套商铺数量较多,面积最小,单店面积小
▼2018年整体业态配置比例

02|各楼层业态业种分析
>>>>F1层
F1层以零售业态为主鞠婧袆,餐饮其次
餐饮在数量和面积上分别占比57%和64%
零售以男女时装为主,辅以快时尚服装
餐饮以中西快餐/特色餐饮/休闲餐饮为主
F1层无休闲娱乐业态
服务配套数量较多,但总面积很小
以小面积单店为主,总租金成本会更低
为什么一层为布局这么多餐饮店毛晓沪?
原因在于嘉定是个汽车产业城,有F1赛场
而嘉亭荟的一层有汽车展示厅
消费者前来观展更需要餐饮消费


>>>>F2层
F2层零售业态占据绝对比例
数量和面积分别占比80%和86.9%
零售以大型超市和男女时装为主
餐饮以正餐为主,辅以少量休闲餐饮
F2层也布局有少量服务配套的业种


>>>>F3层
F3层仍是零售业态占据绝对比例
数量和面积分别占比84%和62%
零售中大型超市占比最大
其次是运动休闲装和儿童服饰
餐饮业态仅有特色餐饮业种
休闲娱乐有电影院和儿童娱乐
目的性消费特征明显,吸引消费者进入高层


>>>>F4层
F4层在商家数量上以餐饮为主
在面积上以娱乐为主
F4层无零售业态
一般零售商家都不愿意进驻商场的三层以上
零售以特色餐饮为主,辅以中西快餐
休闲娱乐仅有运动健身业种
仅有1家门店,但面积占比最大
配套有VIP服务处、美发店和培训店


2015-2018年调整对比

业态占比调整:零售少量减少,餐饮基本保持不变,配套数量占比增加,休闲娱乐面积占比增加;
品牌档次调整:除国际二线品牌有所减少外,其它档次店铺均增加,尤其为国内品牌/非品牌大幅增加,1/2/4F档次下调,3F档次小幅上调,整体档次下调。
▼各楼层业态业种/品牌档次调整表

1整体业态调整分析
整体业态调整表现
在品牌数量调整方面:以零售业态调整幅度最大,其中闭店品牌41个,新开店品牌77个,调整业种主要为男女时装/运动休闲装,服装店不但没有减少,反而增加;餐饮业态调整主要为轻餐饮/中西快餐/特色餐饮类品牌,闭店品牌6个,新开店品牌21个;娱乐业态调整幅度最小,仅闭店3家,开店2家;服务配套业态无闭店品牌,新增开店的品牌有15个;
在品牌面积调整方面:零售/娱乐的调整幅度最大,且呈现出所有业态的经营面积都扩大的现象。
▼各楼层业态调整数量(个)

各楼层业态调整表现
在品牌数量调整方面:2/3F调整幅度最大,以零售(男女时装)为主;其次为1F有所调整 ,以零售(男女时装)为主芜湖自考网,餐饮(休闲餐饮/轻餐饮)为辅,少量配套(培训/维修服务);
在品牌面积调整方面:4F调整幅度最大,尤其是娱乐品牌(运动健身);其次为2F,以零售(男女时装/休闲运动装) 为主,关闭了较多休闲运动装店铺;1/3F新增较多零售品牌(男女时装/休闲运动装/儿童服饰)。
▼各楼层业态调整面积(㎡)

2整体品牌档次调整分析
整体档次调整表现
在品牌数量调整方面:国际品牌经营较稳定(品牌数量本来就少),国内品牌/非品牌调整较明显,且除国际二线品牌少量减少外,整体上呈现各档次店铺均增多的现象,尤其为国内品牌/非品牌大幅增加(主要是餐饮业态),整体档次下调;
在品牌面积调整方面:与数量调整变化相似李珉延,国际二线品牌少量缩减,大幅增加了非品牌的面积,其次为国内品牌;整体上国内品牌/非品牌大量开店(主要是餐饮和娱乐业态),经营档次下调。
▼各楼层品牌档次调整数量(个)

各楼层档次调整表现
在品牌数量调整方面:表现为1/2F调整幅度最大,主要为国际品牌减少,国内和非品牌大幅增多(主要调整的是化妆品与皮具箱包);其次为3F,国际一线/国内一线品牌增加最多,档次小幅上调(儿童服饰);4F主要为国内/非品牌数量少量增加(休闲娱乐业态);
在品牌面积调整方面:表现为4F调整幅度最大锁情环,主要表现为大幅增加了非品牌面积(运动健身),其次为国内一线增加较多,国内二线较多品牌更换;整体来看,品牌档次下调。
▼各楼层品牌档次调整面积(㎡)

3整体的业种数量增减情况
调整数量幅度较大业种:
零售:主要新增了化妆品/皮具箱包/儿童服饰的品牌数量,减少了少量鞋帽/运动休闲装的品牌数量;
餐饮:除正餐外的其他餐饮业种都有所增加,增加较多的是轻餐饮,有7家,其次为中西快餐,黄慧颐有4家;
娱乐:闭店3家,KTV和运动健身店(多功能厅和乐园),开店2家,更换了运动健身品牌和类型(保龄球馆和室外运动场地);
配套:主要新增了培训/维修服务的商家数量。
▼2018年各业态业种数量分布(个)

▼2015年各业态业种数量分布(个)

4整体的业种面积增减情况
调整面积幅度较大业种:
零售:新增经营面积较多的是快时尚服装/男女时装,而运动休闲装店铺面积则大幅减少;
餐饮:新增经营面积最多的是特色餐饮,约500㎡,其次为休闲餐饮和轻餐饮;
娱乐:运动健身的面积大幅增加,在2000㎡KTV撤除后,纯新增面积约为4000㎡;
配套:主要新增了培训服务面积,约为600㎡,其次为新增美发店/美容SPA/儿童摄影店泰顺教育网,约100㎡。
▼2018年各业态业种面积分布(个)

▼2015年各业态业种面积分布(个)

5每个楼层的业种数量增减情况
2018年与2015年相比:
一层至三层:高比例零售占比,因为“双首层效应”;
一层:降低了餐饮占比,新增了配套占比;
二层:降低了零售占比,放大了餐饮/配套占比;
三层:放大了零售占比,降低了餐饮/娱乐/配套占比;
四层:部分休闲娱乐业种更换为配套业种。
▼2018年各楼层业态配置比例(按数量)

▼2015年各楼层业态配置比例(按数量)

6每个楼层的业种面积增减情况
2018年与2015年相比:
一层至三层:皆为高比例零售;
一层:增加了零售和配套面积占比,降低了餐饮面积占比;
二层:各业态面积占比基本不变;
三层:餐饮/娱乐面积占比少许降低,零售面积占比少许上调;
四层:降低了餐饮/娱乐的面积占比,新增了配套面积占比。
▼2018年各楼层业态配置比例(按面积)

▼2015年各楼层业态配置比例(按面积)

业态&品牌调整归纳

01 |零售—多样化,性价比
零售品牌数量/面积均增多,但整体占比缩小,表现为较大幅度增加了男女时装/化妆品的店铺数量/面积,侧面反映了消费者更加重视个人形象,对时装品牌和化妆品的多样性需求有所提高。
▼男女时装


档次上主要新增国际一线/国内一线/国内二线品牌,尤其国内品牌增量较多,反映该商业消费者倾向于选择性价比较高的零售用品;但该项目同时兼顾不同类型的消费者需求,高端品牌店与店均面积较小的非品牌店铺也有所增加,侧面反映该商业消费者对高档品牌有一定承受力,并且愿意尝试新事物;
该项目缺乏家庭消费类业种,随着生活水平的提高,人们在生活上会更加注重质量,该业种的消费能力不可小觑。
▼化妆品

02 |餐饮—特色化,便捷化
餐饮品牌除正餐外的其他餐饮业种都有所调整,各类店铺都有所增多,数量增加最多的是轻餐饮,由原来的2家增至9家,多为国内二线品牌,强化消费者的便捷体验,侧面反映了轻餐饮的受欢迎程度在近几年呈显著上涨趋势,且消费群体越加年轻化。
▼轻餐饮

面积增加最多的是特色餐饮,侧面反映了有特色/有品位的餐厅能够吸引当代消费者;
休闲餐饮国际一/二线品牌居多,且多位于1F中庭周围,反映出人们注重品位休闲消费的特点;
中西快餐主要为品牌连锁度较高的品牌珍爱妙方,新增了多家中式口味的国内连锁品牌,说明片区消费者比较青睐中式口味的快餐。
▼中式快餐

▼特色餐饮

▼休闲餐饮

03 |娱乐—传统化,规模大
休闲娱乐店铺均面积较大,项目保留电影院,儿童娱乐和运动健身,关闭了经营不善的KTV(片区内主要消费者是家庭居民,而KTV的目标客群主要是学生或办公群体),大幅增加了运动健身的面积(适于家庭运动的保龄球馆与室外动感天地)蔡裴琳,约是原来的4倍。
▼卡通尼乐园

▼保龄球馆

▼室外动感天地

04 |配套—生活化,完善化
配套的业种类型/数量/面积增加较多混沌大道诀,覆盖面更广,更为贴合周边消费者的生活需求;
主要有培训/美容/维修类服务,说明周边居民对这些类别服务的需求量较高,教育/美容类服务的市场需求扩大。
▼儿童培训

项目整体调整总结

项目定位“家庭式的综合购物中心”
目标客群主要为附近居住的家庭客群
根据市场受欢迎程度调整品牌配置
档次不宜过高,符合市场需求
项目借势地铁11号线设计为“双首层”
形成了1-3F皆为高比例零售的现象
可以有效地提升整体的租金收益
四大业态的面积均有所增加
说明该商业近年对不同商家的吸引力增强
各业态在数量/面积占比上呈现
零售略微缩减,娱乐(面积)/配套(数量)扩大的趋势
消费者越加注重生活的便捷性和健康性
区域商业的高完善配套和丰富的运动集合业种
有助于放大辐射圈/消费者,提升经济收益
服装类/化妆品/美容类品牌增加幅度较大
说明人们越来越重视外在个人形象
因而对服装和美容类产品的丰富性
与档次方面都有了更高要求
下期将继续为大家分享
街区式商业的业态布局规律及品牌调整趋势!
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陈倍麟简介:
克而瑞咨询中心 陈倍麟商业地产研究室 主任
中国房地产商学院联盟“十大名师”
上海市商业地产评委会特聘专家
30年商业项目经营管理经验
18年商业地产咨询策划经历
【大咖课堂】陈倍麟带你看商业
一、上海大宁国际商业广场建筑规划特色系列
二、上海金桥国际商业广场建筑规划特色系列
三、上海嘉亭荟城市生活广场建筑规划特色系列
四、街区式商业建筑规划特点与亮点
五、上海大宁国际商业广场业态布局及品牌调整系列
六、上海金桥国际商业广场业态布局及品牌调整系列
七、上海嘉亭荟城市生活广场业态布局及品牌调整(本期)
八、街区式商业业态布局规律及品牌调整趋势
九、陈倍麟对上海大宁国际商业广场项目的专业点评
十、案例分析完整版:上海大宁国际商业广场
十一、陈倍麟对上海金桥国际商业广场项目的专业点评
十二、案例分析完整版:上海金桥国际商业广场
十三、陈倍麟对上海嘉亭荟城市生活广场项目的专业点评
十四、案例分析完整版:上海嘉亭荟城市生活广场
十五、街区式商业的专题总结研究
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