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Author:admin / Posted in:2017年06月29日 / Category:全部文章 / Views:307

上海杭州没房票,到底值不值得去环沪环杭买房?-米宅杭州

笔者前两期关于环杭城市临安《杭州唯一“不限购”的临安区成立才半年,房价却一下子焉了!》、海宁《杭州买房摇号打“新股”,海宁从此不淡定了!》的调研文章发表后,接到不少热心粉丝的询问,大体都是有关海宁、临安、嘉兴、柯桥、嘉善、平湖、湖州的是不是值得买?这里和那里比,买哪里更好?这个盘和那个盘比,到底买哪个好?
我想在进一步扩大调研范围之前,先阐明一下我的几个基本原则,这些原则可以帮助大家作出一些“YES”or“NO”的基本判断。
1
选地段
1看都市圈,考虑通勤半径问题
先看上海“1+6”大都市圈

再看杭州都市圈

你工作和生活在哪个城市,就优先考虑哪个都市圈。长三角任何一个以自住为目的的楼盘,要跨都市圈吸引购房者,都还是很困难的。
在同一都市圈内,还必须考虑通勤半径问题。
先看长三角地区高铁线网

通常,早出晚归高铁出行的最大通勤距离是单程30分钟内,日通勤交通成本在100元以内。
以上海为圆心,北不过苏州,南不过嘉兴;以杭州为圆心,则北不过嘉兴,南不过绍兴。
再看上海、杭州的地铁网
上海2020年18线830公里线网规模

杭州2022年15线586公里线网规模

以地铁为出行交通工具,最长通勤时间单程不宜超过90分钟民信网,很难想象每天花费在路上超过3个小时,即使你住的房子是“皇宫”,也没有什么生活质量可言。
上海很大,环沪90分钟地铁能进入上海内环的,至少在有靠谱规划的2035年之前,唯有昆山花桥,再无第二个地方能够实现。
杭州也不小,环杭第一圈层已在建的4条城际轻轨,可以理解为上海已通车的市郊轨道线16号线(临港线)、17号线(青浦线)等,皆要通过1次换乘,才能进入杭州主城区。
比如:临安线要在绿汀路站换3、5号线入城(类似上海17号线青浦线),富阳线要在美院象山站换6号线入城(类似上海5号线莘闵线),柯桥线要在香樟路站换5号线入城(类似上海16号线临港线),海宁线要在余杭高铁站换9号线入城。
严格意义上讲,生活这4条城际线顶端的居民要到杭州主城区西湖RBD上班,即使地铁通了,单程估计都超90分钟。所以也只有职住半径控制在45分钟左右,尽可能只需1次换乘,就能通达的相邻城镇,才是合理的置业购房区域。
比如,在未来科技城上班的快乐小神仙,可以考虑临安;在之江、滨江上班的,可以考虑富阳;在萧山工作的,可以考虑柯桥,在临平、下沙工作的,可以考虑海宁。
再者,就是要明确甄别“地铁房”与“伪地铁房”,“高铁房”与“伪高铁房”的标准。地铁房,算上共享单车,距离3公里以内是极限;高铁房,算上接驳巴士,5公里以内是上限。超出这个范围的,即使线路从家门口经过,若不设站,然并卵!
2看廊道,决定发展钱途问题

以杭州为圆心,向着长三角的其他3个(一线、新一线)中心城市辐射开去金燕卡。
沪杭廊道
2021“第一个百年”浙江进入“嘉兴时间”!
“G60科创走廊”引擎沪嘉杭新经济时代
沪杭廊道对接的是国际金融中心、中国最大的经济中心城市上海,沪浙两省正在联手打造的G60(高速公路名)科创走廊,我们能看到的长三角新经济的未来都集中在沪杭廊道上!

沪杭廊道上,目前已有沪昆普速线、沪昆高铁线2条铁路,未来5年内,还会加密沪杭城际高铁二线:上海南-莘庄-松江南-枫泾-嘉善-嘉兴-海宁-桐乡-余杭-崇贤-杭州西(未来科技城);沪乍杭铁路:上海东(浦东机场)-南汇临港-海湾-金山滨海-平湖-海盐-海宁-桐乡-杭州江东-萧山机场-杭州南(萧山),高铁网将全面覆盖沪杭廊道上的所有县级以上城镇。
沪杭廊道上唯一的地级市嘉兴市,虽不及沪宁廊道上苏州(华东GDP第二大城)那样显赫,但是有胡海峰任市长,尤其是去年获批“浙江省全面接轨上海示范区”后,“北雄安、南嘉兴”的口号可不是吹的,其在交通(开通城际公交)、通讯(可申请021电话区号)、医保、公积金互通、产业承接(张江长三角科技城)等方面与上海的对接工作已经实实在在的全面展开。
经济增速快马加鞭,GDP省内排名连年攀升,并有望在今年超越台州,跃居省内前5(前4为杭甬温绍),今年通苏嘉甬(南通-苏州-嘉兴-宁波)高铁开工后,嘉兴地处长三角经济实力最强劲的沪苏杭甬经济区“十字路口”的区位优势将更加突出。如果说杭州2022有亚运利好,那么作为党的诞生地,嘉兴亦有2021建党百年这个独一无二的“政治红利”,短时间内城市面貌跃升一个大台阶是看得到的!
除去嘉兴市本级外,东面的嘉善,挟“浙沪桥头堡”之地利,23分钟到上海虹桥的高铁通勤距离,是适合作为环沪“第一居所”的;西面的海宁,“融杭”红利实实在在,是嘉兴市辖范围内第一个,也是短期内唯一一个全境被地铁覆盖的区域,历史上隶属杭州管辖的海宁,由于其经济底子和成熟配套,成为事实上的下沙2.0,杭州11区,整个杭海城际铁路沿线都将成为杭州东扩的刚需导入热区,其中尤以城铁两端的西部许村镇临杭新区、长安大学城,东部海宁主城区宜居性最佳。
嘉兴的其他县市,“融杭接沪”效应明显弱于嘉善、海宁,除非像乌镇的绿城雅园这种产品特别好,自己梦想去住的房子;或者是桐乡高铁站旁的阳光城高桥,出高铁站就到家的“零距离”高铁房,其他的都不在推荐范围之内。
杭甬廊道
全省综合实力最强的城市绵延带
柯桥“融杭”桥头堡地位不可撼动
杭甬廊道对接的是全球第一大港、新一线城市宁波,杭、甬、绍三市在省内GDP排名前4(第3为温州),且都是主城常住人口百万级以上,拥有各自地铁网络的大城。
这条廊道毫无疑问是浙江经济实力最雄厚、发展最成熟的城市绵延带。该廊道上的县域经济也很强大,各区县市在省内的排名如下:萧山(第1)、柯桥(第4),上虞(18名)、余姚(13名)、慈溪(第5)、鄞州(第3)、北仑(第6)。
杭甬廊道上,目前已有萧甬普速线、杭深高铁线2条铁路,2022年亚运前还会加密杭绍城际铁路和中国首条支持无人驾驶技术,时速达到150公里的杭甬(杭州-宁波)超级高速公路将门毒女。
杭甬廊道上的柯桥区,作为绍兴“融杭”桥头堡,西连杭州地铁5号线,南接绍兴地铁1号线的整个杭绍城际铁路沿线都是环杭置业可以下手的主战场。其中,柯桥主城区距离萧山国际机场、高铁绍兴北站都只有10分钟车程的区位优势最为突出,是整个环杭区域配套最成熟、投资最稳健的首选区域。
杭宁廊道
青山绿水就是金山银山
度假可以,投资尚欠火候
杭宁廊道,对接的是华东第二大城,江苏省会南京,相比沪宁杭“铁三角”上,1906年开通的沪宁线,1908年开通的沪杭线,杭宁廊道事实上一直到2013年高铁开通后才正式形成。因此从经济发展水平和沿线城镇规模来看,杭宁相比沪宁、沪杭廊道简直是弱爆了!
杭宁廊道上唯一的地级市湖州市,长期以来因为区位上的劣势,经济排名居于省内第三梯队,地市人口不足300万,地市核心长期以来仅是一个湖州镇的规模(湖州在1983年设立地级市后,直至2003年析分出南浔区的20年间,是当时浙江省唯一一个不设市辖区的地市)。
“媳妇熬成婆”的湖州,最近利好不断,腐乳东向沪苏湖高铁2018年铁定开工,建成后可实现45分钟直通上海虹桥,西向商合杭高铁渐入尾声,2019年就将开通,亚运会前还会建成联络线进杭州未来科技城的高铁西站。
现时,从湖州往返杭州东,每天7:18-21:51,有70多对班次的高铁已实现密集化运营,单程仅需21分钟,票价32.5元。最迟到2022年,湖州将成为浙北高铁节点城市,也是长三角地区唯一一个到上海及南京、杭州、合肥3大省会都控制在高铁1小时车程内的城市。
湖州同时拥有太湖、大运河、水乡古镇和生态旅游4张王牌。“青山绿水就是金山银山”的重要论断,最早就是在湖州考察时提出的。但是湖州主城区房价目前也达到了1.1-1.4万元/平米之间,与环杭第一圈层县市海宁、柯桥、富阳、临安相比并无多大优势,虽然湖州是环沪、环杭区域唯一既不限购、也不限售的城市,但是在嘉兴全境无需社保都还能买1套,绍兴全境不限套数仅限售2年相比,湖州的这些政策宽松优势并不明显。
而其在城市规模、人口基数和产业支撑方面,不要说与苏、锡、杭有巨大差距飞天法宝,纵使和嘉兴比,也仅是嘉兴的一半规模。湖州在环沪区域的定位,就好比是环京区域的承德、张家口,广深区域的清远、肇庆,除非买一套房子周末度度假,若以自住或投资为目的,同样的价格,投湖州,还不如投海宁、柯桥。湖州在短期内尚不足以成为精明购房者纷至沓来的新的置业热点城市。
3看城市规模,事关投资成败问题
笔者曾经提出过在一、二、三、四、五线城市购房的“蛋”理论。
?一线城市“蛋饼论”,哪里有地铁站,哪里就好“上车”
一线城市摊蛋饼,地铁站点是葱花,哪里有地铁,哪里就好“上车”!
在长三角对应城市:上海。
?新一线、强二线城市“鹌鹑蛋”,“多中心”里挑最有亮点和最有特色的
新一强二在崛起错入总裁房,置业选好“鹌鹑蛋”,主城区的核心CBD(如杭州钱江新城+钱江世纪城)、RBD(如杭州西湖、南京夫子庙)、城市副中心(如杭州的下沙、临平、萧山,南京的河西、仙林、江宁),国家级新区(如南京江北新区)、高新产业园区(如苏州工业园区、无锡新区、杭州未来科技城)潜力大,都属于“鹌鹑蛋”。
在长三角对应城市:南京、杭州、合肥、苏州、无锡、宁波(省会及已通地铁的经济大市)。
?二、三线城市“双黄蛋”
二、三线城市有起伏,置业认准“双黄蛋”,主城核心+副中心机会大,杜绝落子平庸板块!
如:
南通(高铁门户港闸区+主城核心崇川区)
嘉兴(高铁门户余新镇+主城核心南湖区)
绍兴(主城核心越城区+副中心柯桥区)
昆山(主城核心玉山镇+临沪的花桥镇)
海宁(主城核心硖石镇+临杭的许村镇、长安镇)
在长三角对应的城市:南通、常州、绍兴、嘉兴、扬州、芜湖等经济实力雄厚或有一定发展潜力的中上游地级市(这类城市通常已在建或规划有地铁线路),以及昆山、海宁等环沪、环杭都市圈的多中心县域经济强市。
?四线城市“蛋黄论”
四线城市重自住捉鬼特工队,买房谨记“蛋黄论”,城市中心就一个,偏离中心风险大!
四线城市的城市中心,往往会随着城市高铁or地铁主枢纽、主力商圈等的迁移而发生变化,如:嘉善,高铁南站建在大云,大云温泉度假城、新西塘孔雀城都围绕新的高铁站周围建设,老城魏塘就开始慢慢走向没落。
对应城市:主城区常住人口在20万以下的地级市、一般县级市
?五线城市不要碰
中国加速城市化,3个“1亿人”都在迁居大城市,扑到五线贪便宜,结果只能是勇当“接盘侠”!
对应城市:县城以下级别的一般乡镇
?友情提示:环沪环杭的这些区域很坑爹,置业者需谨慎!
1、苏北1万/㎡以下所谓“高铁”房:如皋、海安、姜堰等,尤其是非县城的乡镇房,再便宜也不能碰二笔足球!
2、崇明岛上的启东、海门“飞地”盘:远离县城中心,开发体量太大,配套跟不上,不适合养老,不推荐!
3、杭州湾环境敏感区的楼盘:包括平湖市新仓镇、独山港镇、乍浦镇、海盐县等,因近靠金山石化、秦山核电站等环境敏感区域郑秋萍,不推荐!
4、即便是环沪第一圈层城市,无已规划落地的交通及产业支撑的县城以下级别乡镇房,不要碰!
2
比产品
笔者主要提供以下三点建议:
1、买自己可能会去住的房子
环杭环沪区域绿城、滨江、融创、万科、金地等注重居住品质的开发商开发的项目优先考虑。比如临安青山湖的绿城桃李春风,乌镇的绿城雅园这种,购房者都是冲着产品而去的,即使价格高出周边楼盘近1倍,仍不乏簇拥而至的“绿粉”。
2、买当地人愿意去住的房子
道理很简单,只有真正本地自住客多了,这个小区的居住氛围才能形成,这是一个良性的循环。之前昆山花桥、嘉兴、嘉善的一些产品,纯粹为了迎合上海人喜欢小面积、低总价的喜好,造出来很多高容积率、居住体验感低的“投资品”我靠被潜了,这类投资品在交通、生活配套还没起来时,很容易沦为实际入住率很低的“空城”、“鬼城”。在交通、生活配套起来后,恐又走向另一个极端,沦为合租、群租泛滥区,治安、消防隐患突出,不利于房子的保值、增值。
3、买新一代房产品,不买“僵尸库存”
不要买过时的产品。上海、南京、杭州等大城市限购摇号后,长三角大部分三四线城市的销量虽然在成倍上涨,但还是有一些库存动不了,我们称之为“僵尸库存”。不要去买这些看起来便宜的“僵尸库存”,要买就买新一代的房产品,否则只会越来越难转手。
3
看时机
?不要怕,2018暴涨行情不再有!
凭心而论,环沪环杭大部分城市经历了2016-2017年两年的“狂飙”,2018年暴涨行情不会再有!
?不要傻,全款爆仓不值得!
目前环沪环杭很多地方因为新房政府限价,一、二手房价格严重倒挂,因而,为了抢一套房,动辄要求全款、捆绑车位、加装包,价外溢价等现象屡有发生。
金融“降风险”、“去杠杆”趋势明显,即使有贷款资格,利率被上浮20-25%是常态,想资金周转,抵押贷也不那么容易好贷了!
总之2018是地产小年,何不等到金融政策宽松点,再来考虑加仓呢?
?不要急,除了北上深,其他地方限购不会太长久!
全国除了北京、上海是真的在严控,人口总量在做减法蓝龙莲。全国也只有北上深房价一骑绝尘,与第二阵营已经拉开了距离,让外来者很难高攀!
其他所有新一线、强二线城市,现在都在“抢人大战”。即便是新一线中的“领头羊”杭州,目前也才947万常住人口,离它自己预期的到2030年1200万常住人口的期望值,还有很多的落户指标尚待完成。
回眸上一轮全国限购,始于2011年的上海,最盛时一度波及全国几乎所有省会、计划单列市及经济强市共46城,但是到了2015年春天,除了北上深和三亚,其他城市通通解除了。
所以,在不久的将来(今年也许不可能),杭州、南京、苏州、宁波等长三角热门新一、强二线城市的限购、限售都大概率会被解除。试想,当杭州、苏州的房子重又敞开买了,海宁、柯桥、昆山、太仓之类的环杭环沪房子还会像现在那么吃香么?还会像2016-2017年那么疯涨么?应该不会了吧!
所以,严格意义上讲,只有沪苏宁杭主城核心区的房子,才是大家的真爱!环沪环杭城市的房产其实都是在“看天吃饭”,沪苏杭限购越紧,他们就越吃香;沪苏杭限购一旦松绑了,解除了,他们就不那么吃香!
不是说环沪环杭这些城市没价值,他们的价值仅仅是在承接一线城市外溢的刚需客梯度消费的价值,是在当沪苏杭没有选择,或已望尘莫及之后,退而求其次的无奈之选,仅此而已!
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7、杭州买房摇号打“新股”,海宁从此不淡定了!
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